Regelgeving en procedures vertragen de bouw van nieuwbouwwoningen zo lang dat een nieuw huis bij oplevering tot vijftigduizend euro duurder kan zijn dan eerder begroot. Het gaat dan om hogere financierings- en plankosten en duurdere bouwmaterialen en arbeid.

Het Vastgoedjournaal, vaktijdschrift voor de vastgoedmarkt, berekende de extra kosten op basis van gesprekken met grote projectontwikkelaars. “Het is de prijs van de vertraging”, zegt hoofdredacteur Ariana Manduzai in Nieuwsuur.

Frustratie

In Almere weten ze daar alles van. Daar ontstond ruzie tussen de gemeente en de projectontwikkelaar over de bouw van een woonwijk op het voormalige terrein van de geflopte Floriade. Het resultaat: er is nog niet één woning gebouwd.

Er zouden 660 woningen komen, maar de gemeente wilde er tijdens het proces ineens meer dan 1100. “Alle leidingen lagen al in de grond, dus dat ging niet”, zegt Ton Theunis, gemeenteraadslid Almere Partij.

De eisen werden tussentijds aangepast en “dat is tekenend voor hoe het over het algemeen gaat”, zegt Manduzai. “Er is veel frustratie bij ontwikkelaars, al zijn ze daar niet heel open over. Dat ligt gevoelig. De ervaring is dat als je als marktpartij kritiek hebt op de gemeente, je eruit ligt. Dan gaan ze door naar de volgende.”

Er ging in Almere op het terrein van de Floriade wel meer mis:

Vanaf het eerste idee tot de daadwerkelijke oplevering duurt de bouw van een woonwijk gemiddeld tien jaar. Daarvan beslaat de bouw van de woningen zelf, slechts twee jaar. De meeste tijd gaat zitten in regelgeving en procedures. Zo zijn gemeenten met de plannen vaak vier tot zeven jaar bezig.

Bezwaarprocedures kunnen nog eens tot drie jaar duren: door lange wachttijden komen bezwaarmakers soms pas na twee jaar aan de beurt bij de Raad van State, die de bezwaren behandelt.

Voorzitter Arno Visser van brancheorganisatie Bouwend Nederland noemt het allemaal een zeer onwenselijke situatie. “Die tien jaar kost geld. En dat moet de nieuwe woningbezitter uiteindelijk betalen.”

Kortere procedures

Vorig jaar spraken projectontwikkelaars, gemeenten, het Rijk en woningcorporaties regels af die de bouw van woningen moeten versnellen. Onder meer door kortere bezwaarprocedures. Die voornemens staan ook in een nieuwe woonwet die al door de Tweede Kamer is aangenomen, maar na de zomer nog door de Eerste Kamer moet.

Juridisch raadsman Valentijn Wösten, die verschillende natuurorganisaties bijstaat in bezwaarprocedures, is fel tegen die wet. “Procedures zijn heel belangrijk voor het draagvlak. Op het moment dat je mensen buitenspel zet, loop je het risico dat je die heel boos maakt.”

Visser van Bouwend Nederland juicht kortere procedures juist toe. Hij heeft wel kritiek op een ander deel van de wet waarin vaste criteria staan voor de bouw van onder andere het aantal sociale woningen. “De wet schrijft te veel voor. Je moet aan nog meer regels gaan voldoen. Dan wordt het er niet sneller of eenvoudiger op.”

Doorstart

De gemeente Almere kocht na het conflict met de projectontwikkelaar de grond uiteindelijk terug voor 51 miljoen euro. “Dat zijn kosten die bovenop de kosten komen van het Floriade-debacle. En nu begint het hele verhaal opnieuw”, zegt raadslid Theunis.

PvdA-wethouder Paul Tang gaat over de doorstart van het woonproject op het terrein van de Floriade. “Er kunnen 1500 of 2000 huizen komen. Wat mij betreft wordt het hier dicht bebouwd”, zegt hij. “Laten we leren van onze fouten.”

Maar of het in Almere deze keer wel zal lukken, is nog helemaal niet zeker. De gemeenteraad moet het plan eerst nog goedkeuren, er moet nog een projectontwikkelaar worden gevonden en dan moet nog blijken of alle plannen ook echt haalbaar zijn.

Woningtekort

Het woningtekort in Nederland is dit jaar opgelopen tot ruim 400.000 huizen. Daarom wil het demissionaire kabinet – net als het vorige kabinet – structureel 100.000 woningen per jaar bouwen.